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Urteile zum Mietrecht

Bei Wohnraummietverhältnissen sind vorformulierte Quotenabgeltungsklauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine Rechtsprechung zu Quotenabgeltungsklauseln bei Mietverhältnissen über Wohnraum geändert. Mit Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13 - hat der BGH entschieden, dass formularvertragliche Klauseln unwirksam sind, die dem Mieter einer Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen auferlegen, soweit die Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht erforderlich ist. Solche Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen nach Auffassung des BGH den Mieter unangemessen, weil sie von ihm verlangen, zur Ermittlung der auf ihn bei der Vertragsbeendigung zukommenden Renovierungskosten mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen. Der Mieter könne deshalb seine tatsächliche Kostenbelastung nicht sicher abschätzen.

Der BGH hat damit seine bisherige Rechtsprechung zu flexiblen Quotenabgeltungsklauseln aufgegeben. Bisher hatte der BGH allgemeine Vertragsbestimmungen, mit denen der Mieter zur Zahlung eines Teils der Kosten für die nach Beendigung seines Mietverhältnisses fällig werdenden Schönheitsreparaturen verpflichtet wurde, für wirksam gehalten, wenn der tatsächliche Erhaltungszustand der Wohnung in der Weise berücksichtigt wurde, dass die vom Mieter zu tragende Quote nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum ab der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bis zu dem Zeitpunkt, zu dem - bei hypothetischer Fortsetzung des Mietverhältnisses - voraussichtlich die Schönheitsreparaturen notwendig werden würden, berechnet wurde.

In seiner Entscheidung vom 18. März 2015 lässt der BGH offen, ob solche Quotenabgeltungsklauseln schon gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) verstoßen.

Jedenfalls liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieteres vor, die gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB zur Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag führe. Denn ein durchschnittlicher und verständiger Mieter könne bei Vertragsschluss nicht erkennen, welcher Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des (unbefristeten) Mietverhältnisses erreicht sein werde. Zudem wäre für die Ermittlung der Kostenquote eine Prognose notwendig, wann bei - unterstellter - gleicher Nutzungsart und gleicher Nutzungsintensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten würde. Dem Mieter sei die Abschätzung seiner Zahlungsverpflichtung also nur auf der Grundlage eines auf mehreren Variablen beruhenden, hypothetischen Sachverhalts möglich. Eine solche Regelung benachteilige den Mieter unangemessen. 

Derartige Bestimmungen über quotenmäßige Beteiligungen des Mieters an Kosten für Schönheitsreparaturen, die bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig sind, sind in tausenden Mietverträgen enthalten. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten sich Mieter und Vermieter schon vor Beendigung eines Mietverhältnisses von einem Rechtsanwalt zur Frage beraten lassen, ob der Mieter die Wohnung renovieren muss.

 

Formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist bei unrenovierter Wohnung ohne angemessene Kompensation unwirksam.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14entschieden, dass eine vorformulierte Klausel in einem Mietvertrag, mit der der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Übergabe an den Mieter  nicht renoviert ist und dem Mieter kein angemessener Ausgleich dafür gewährt wird, dass er auch Gebrauchsspuren, die vom Vormieter stammen, beseitigen muss.

Grundsätzlich sind die Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB Sache des Vermieters. Er ist verpflichtet, die Mietsache während des Mietverhältnisses in einem Zustand zu erhalten, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Dazu gehört auch die Durchführung der Schönheitsreparaturen auf seine Kosten.

Von diesem Grundsatz der gesetzlichen Regelungen zum Mietrecht können die Mietvertragsparteien aber abweichen. Sie können im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt. Wenn eine solche Regelung in einer Klausel enthalten ist, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert ist (z. B. sog. Standardmietvertrag / Formularvertrag) und vom Vermieter verwendet wird, hängt die Wirksamkeit der Vereinbarung insbesondere davon ab, ob sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 BGB).

Wenn mit einer solchen Klausel der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, obwohl die Wohnung bei Übergabe an ihn nicht renoviert ist und erhebliche Abnutzungen aufweist, würde das dazu führen, dass der Mieter nicht nur die Gebrauchsspuren und Abnutzungen, die während seines Mietverhältnisses entstehen, beseitigen müsste, sondern auch die vom Vormieter hinterlassenen. Er müsste also die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie zu Beginn erhalten hat. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung mit der Folge der Unwirksamkeit der Klausel, wenn dem Mieter hierfür im Mietvertrag kein angemessener Ausgleich wie z. B. eine entsprechend lange mietfreie Zeit gewährt wird.

In dem vom BGH entschiedenen Fall wurde die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renovierungsbedürftig an die Mieter übergeben. Den Mietern wurde als Ausgleich für die von Ihnen durchzuführende Renovierung lediglich ein Ausgleich in Höhe einer halben Monatsmiete gewährt. Da dieser geringe Betrag keine angemessene Kompensation des Aufwands für die Beseitigung der vom Vormieter verursachten Abnutzungen darstellte, war die Klausel über die Schönheitsreparaturen unwirksam. Die Mieter mussten daher in diesem Fall überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen.