Mietrecht

 

Das Mietrecht regelt die Gewährung des Gebrauchs einer Sache gegen Entgelt. Gegenstand eines Mietvertrags können sowohl bewegliche als auch unbewegliche Sachen (Immobilien) sein.

 

Der größte Teil der gesetzlichen Bestimmungen zum Mietrecht betrifft Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549 bis 577 a BGB). Für Mietverhältnisse über andere Sachen (z. B. Geschäftsräume) gibt es nur wenige Spezialregelungen, so dass hier im Wesentlichen die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse (§§ 535 bis 548 BGB) und das Allgemeine Recht der Schuldverhältnisse (§§ 241 ff. BGB) gelten.

 

Grund für die hohe Regelungsdichte im Wohnraummietrecht ist in erster Linie die besondere Bedeutung der Wohnung für den Mieter und gegebenenfalls für seine Mitbewohner. Während andere Mietsachen (zum Beispiel Mietwagen) meist keine existentielle Bedeutung für eine der Vertragsparteien haben, bildet die Wohnung den Lebensmittelpunkt und die Existenzgrundlage des Mieters. Zudem sind die meisten Mieter einer Wohnung – anders als die Mieter von Gewerberäumen – in der Regel geschäftlich nicht gewandt und haben wenig Erfahrung im Aushandeln von Verträgen. Deshalb gibt es im Wohnraummietrecht eine Vielzahl von Vorschriften insbesondere zur Höhe der Miete einschließlich der Betriebskosten und zu den Voraussetzungen einer Kündigung. Der Gesetzgeber versucht auf diese Weise, das bei Wohnraummietverhältnissen typischerweise bestehende Ungleichgewicht zwischen Vermieter und Mieter auszugleichen und beschränkt damit das Eigentum und die Vertragsfreiheit (Privatautonomie).

Die Kanzlei Büchs vertritt sowohl Vermieter als auch Mieter. Rechtsanwalt Büchs berät seine Mandanten im Mietrecht unter anderem zu folgenden Themen:

Mietvertrag

 

Im Idealfall sollten sich Mieter und Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags unabhängig voneinander von Rechtsanwälten zur Gestaltung des Vertrags beraten lassen. Insbesondere Vermieter sind typischerweise in einer starken Verhandlungsposition, so dass sie den Vertragsinhalt weitgehend vorgeben können. Meistens wird aber ein Anwalt erst dann hinzugezogen, wenn im laufenden Mietverhältnis Streitigkeiten auftreten. Wenn Formularverträge verwendet werden, sollten diese auf dem aktuellen Stand sein, da die Rechtsprechung immer wieder einzelne Vertragsklauseln für unwirksam erklärt.

Untermiete

 

Vermietet der Mieter die Mietsache oder einen Teil davon an einen Dritten weiter, entsteht ein Untermietverhältnis. Untervermietung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. In bestimmten Fällen besteht ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis.

Abmahnung

 

Mit einer Abmahnung weist eine Vertragspartei die andere Partei darauf hin, dass deren Verhalten eine Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag darstellt, und macht deutlich, dass die Fortsetzung bzw. Wiederholung dieser Vertragsverletzung rechtliche Konsequenzen haben kann. In der Regel ist eine erfolglose Abmahnung Voraussetzung für die Wirksamkeit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. In bestimmten Fällen ist eine Abmahnung vor der Kündigung jedoch nicht notwendig. Da durch eine nicht erforderliche Abmahnung, die vom Vertragspartner beachtet wird, das Recht zur Kündigung wegen des Verstoßes, der Gegenstand der Abmahnung ist, ausgeschlossen werden kann, sollte vor Ausspruch einer Abmahnung eine Beratung durch einen Rechtsanwalt in Anspruch genommen werden.

Kündigung

 

Im Mietrecht gibt es drei Arten von Kündigungen: die ordentliche Kündigung, die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher oder vertragsgestaltend bestimmter Frist und die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit kommen alle drei Varianten in Betracht, bei einem Zeitmietvertrag sind nur außerordentliche Kündigungen möglich.

 

Im Wohnraumietrecht gibt es aus sozialen Gründen gesetzliche Beschränkungen des Kündigungsrechts des Vermieters. So ist bei den meisten Mietverhältnissen über Wohnraum – jedoch nicht bei solchen im Sinne des § 549 Abs. 2 und 3 BGB – für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich, zum Beispiel Eigenbedarf (§ 573 BGB). Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist insbesondere bei Zeitverträgen von besonderer Bedeutung. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der es dem Kündigenden unzumutbar macht, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist fortzusetzen (§ 543 BGB). Das ist für den Vermieter unter anderem bei Zahlungsverzug des Mieters mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten der Fall. 

 

Insbesondere Vermieter sollten sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen, bevor sie ein Mietverhältnis kündigen. Aber auch für Mieter ist eine solche Beratung vor Ausspruch der Kündigung sinnvoll – insbesondere bei Zeitmietverträgen oder bei vertraglichen Beschränkungen des Kündigungsrechts (Kündigungsverzicht). Wenn eine Kündigung bereits ausgesprochen worden ist, ist zu prüfen, ob diese wirksam ist und ob gegebenenfalls ihre Unwirksamkeit noch herbeigeführt werden kann.

Renovierung

 

Häufig gibt es bei Beendigung eines Mietverhältnisses Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter über die Frage, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang der Mieter renovieren muss. Grundsätzlich ist die Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). In den meisten Wohnraummietverträgen wird die Pflicht zur Beseitigung der normalen Gebrauchsspuren (Schönheitsreparaturen).) aber auf den Mieter übertragen. Vermieter und Mieter sollten sich zur Frage der Wirksamkeit solcher Regelungen unabhängig voneinander von Rechtsanwälten beraten lassen.

 

Die Beseitigung von Schäden in der Mietwohnung, die über die normale Abnutzung der Mietsache hinausgehen, gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Ob der Mieter insoweit zur Renovierung verpflichtet ist, hängt insbesondere davon ab, ob eine Verletzung einer Vertragspflicht vorliegt, die er zu vertreten hat. In diesem Fall kommt ein Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz in Betracht.

 

Viele Mietverträge enthalten auch Klauseln über Kleinreparaturen, deren Kosten unabhängig von einem etwaigen Verschulden auf den Mieter abgewälzt werden. Es ist sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ratsam, sich bereits vor Rückgabe der Wohnung von einem Rechtsanwalt zu allen mietrechtlichen Fragen zum Thema Renovierung beraten zu lassen.

Kaution

 

Die Mietkaution ist eine Sicherheit für Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. In Betracht kommen grundsätzlich alle Arten von Sicherheiten, insbesondere die Einzahlung eines Geldbetrags auf ein Konto des Vermieters, ein Sparkonto mit Sperrvermerk und eine Mietbürgschaft. Eine Kaution muss der Mieter nur stellen, wenn das vertraglich vereinbart worden ist.

 

Bei Wohnraummietverhältnissen dürfen grundsätzlich alle vom Mieter zu stellenden Sicherheiten zusammen drei Monatsmieten ohne Betriebskosten nicht übersteigen, § 551 Abs. 1 BGB. Es gibt jedoch Ausnahmen.

 

Soweit die Kaution als Geldsumme bereitgestellt wird, muss der Vermieter diese bei einem Kreditinstitut getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Zinsen und sonstige Erträge erhöhen die Sicherheit, stehen aber dem Mieter zu.

 

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist innerhalb einer angemessenen Frist über die Kaution abzurechnen (drei bis sechs Monate bei Mietverhältnissen über Wohnraum, circa ein Jahr bei Geschäftsräumen). Für noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen kann ggf. ein Teil der Kaution zurückbehalten werden.

 

Bei Streit um die Kaution ist eine Beratung durch einen Rechtsanwalt zu empfehlen.

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