Mietrecht

Das Mietrecht regelt die Gewährung des Gebrauchs einer Sache gegen Entgelt. Gegenstand eines Mietvertrags können sowohl bewegliche als auch unbewegliche Sachen (Immobilien) sein.

Der größte Teil der gesetzlichen Bestimmungen zum Mietrecht betrifft Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549 bis 577 a BGB). Für Mietverhältnisse über andere Sachen (z. B. Geschäftsräume) gibt es nur wenige Spezialregelungen, so dass hier im Wesentlichen die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse (§§ 535 bis 548 BGB) und das Allgemeine Recht der Schuldverhältnisse (§§ 241 ff. BGB) gelten.

Grund für die hohe Regelungsdichte im Wohnraummietrecht ist in erster Linie die besondere Bedeutung der Wohnung für den Mieter und gegebenenfalls für seine Mitbewohner. Während andere Mietsachen (zum Beispiel Mietwagen) meist keine existentielle Bedeutung für eine der Vertragsparteien haben, bildet die Wohnung den Lebensmittelpunkt und die Existenzgrundlage des Mieters. Zudem sind die meisten Mieter einer Wohnung – anders als die Mieter von Gewerberäumen – in der Regel geschäftlich nicht gewandt und haben wenig Erfahrung im Aushandeln von Verträgen. Deshalb gibt es im Wohnraummietrecht eine Vielzahl von Vorschriften insbesondere zur Höhe der Miete einschließlich der Betriebskosten und zu den Voraussetzungen einer Kündigung. Der Gesetzgeber versucht auf diese Weise, das bei Wohnraummietverhältnissen typischerweise bestehende Ungleichgewicht zwischen Vermieter und Mieter auszugleichen und beschränkt damit das Eigentum und die Vertragsfreiheit (Privatautonomie).

Mietvertrag

Im Idealfall sollten sich Mieter und Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags unabhängig voneinander von Rechtsanwälten zur Gestaltung des Vertrags beraten lassen. Insbesondere Vermieter sind typischerweise in einer starken Verhandlungsposition, so dass sie den Vertragsinhalt weitgehend vorgeben können. Meistens wird aber ein Anwalt erst dann hinzugezogen, wenn im laufenden Mietverhältnis Streitigkeiten auftreten. Wenn Formularverträge verwendet werden, sollten diese auf dem aktuellen Stand sein, da die Rechtsprechung immer wieder einzelne Vertragsklauseln für unwirksam erklärt.

Kündigung

Im Mietrecht gibt es drei Arten von Kündigungen: die ordentliche Kündigung, die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher oder vertragsgestaltend bestimmter Frist und die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit kommen alle drei Varianten in Betracht, bei einem Zeitmietvertrag sind nur außerordentliche Kündigungen möglich.

Im Wohnraumietrecht gibt es aus sozialen Gründen gesetzliche Beschränkungen des Kündigungsrechts des Vermieters. So ist bei den meisten Mietverhältnissen über Wohnraum – jedoch nicht bei solchen im Sinne des § 549 Abs. 2 und 3 BGB – für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich, zum Beispiel Eigenbedarf (§ 573 BGB). Dabei muss auf Seiten des Vermieters tatsächlich die Absicht zur alsbaldigen Nutzung der Räume als Wohnung bestehen, und diese Nutzungsabsicht muss auf nachvollziehbaren, vernünftigen Gründen beruhen. Der Eigenbedarf muss sich auf die gesamte Wohnung beziehen, die Gegenstand des Mietvertrags ist. Eine Teilkündigung wegen Eigenbedarfs nur an einem Teil der vermieteten Wohnräume ist in der Regel nicht möglich. Eine Teilkündigung kommt allerdings – auch ohne Eigenbedarf oder sonstiges berechtigtes Interesse – für nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume in den in § 573 b Abs. 1 BGB genannten Fällen in Betracht. Auf Seiten des Vermieters müssen die Räumlichkeiten als Wohnung benötigt werden. Die Absicht, auch ein Arbeitszimmer einzurichten, ist unschädlich. Ist aber eine überwiegend berufliche Nutzung der Räume beabsichtigt, handelt es sich nicht um Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Je nach den Umständen des Einzelfalles kann dann aber ein sonstiges berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB) vorliegen, auf das die Kündigung gestützt werden kann.

Die Kündigungsfrist hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Grundsätzlich ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um jeweils drei Monate, § 573 c Abs. 1 BGB

An dieser Stelle kann nur ein erster Überblick über die Thematik gegeben werden. Wenn Sie als Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in Betracht ziehen oder als Mieter eine solche Kündigung erhalten, sollten Sie sich in jedem Falle frühzeitig durch einen Rechtsanwalt beraten lassen.

Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist insbesondere bei Zeitverträgen von besonderer Bedeutung. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der es dem Kündigenden unzumutbar macht, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist fortzusetzen (§ 543 BGB). Das ist für den Vermieter unter anderem bei Zahlungsverzug des Mieters mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten der Fall. 

Insbesondere Vermieter sollten sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen, bevor sie ein Mietverhältnis kündigen.

Renovierung

Häufig gibt es bei Beendigung eines Mietverhältnisses Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter über die Frage, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang der Mieter renovieren muss. Grundsätzlich ist die Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). In den meisten Wohnraummietverträgen wird die Pflicht zur Beseitigung der normalen Gebrauchsspuren (Schönheitsreparaturen).) aber auf den Mieter übertragen. Vermieter und Mieter sollten sich zur Frage der Wirksamkeit solcher Regelungen unabhängig voneinander von Rechtsanwälten beraten lassen.

Die Beseitigung von Schäden in der Mietwohnung, die über die normale Abnutzung der Mietsache hinausgehen, gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Ob der Mieter insoweit zur Renovierung verpflichtet ist, hängt insbesondere davon ab, ob eine Verletzung einer Vertragspflicht vorliegt, die er zu vertreten hat. In diesem Fall kommt ein Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz in Betracht.