Immobilienfinanzierung

Darlehen

Beim Darlehensvertrag räumt der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer das Recht zur Nutzung des Darlehenskapitals ein; der Darlehensnehmer verpflichtet sich zur Rückzahlung des Kapitals bei Fälligkeit und in der Regel auch zur Zahlung eines Entgelts (Zins), § 488 Abs. 1 BGB. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält in den §§ 488 bis 490 BGB allgemeine Bestimmungen über die Hauptleistungspflichten und die Möglichkeiten der ordentlichen und außerordentlichen Kündigung. In den §§ 491 ff. BGB hat der Gesetzgeber Sonderregelungen für Verbraucherdarlehensverträge getroffen.

Rechtsanwalt Büchs berät Unternehmer und Privatleute im Kreditrecht, insbesondere bei Fragen zu Immobilienfinanzierungen.

Im Idealfall wird schon vor Abschluss eines Darlehensvertrags ein Rechtsanwalt konsultiert. Denn gerade bei Immobilienfinanzierungen besteht auch für Verbraucher relativ viel Verhandlungsspielraum. Der Darlehensnehmer sollte sich also im Voraus erkundigen, worauf zu achten ist.

Vorfälligkeitsentschädigung

Bei vielen Immobiliardarlehen ist der Darlehensnehmer nicht berechtigt, den Kredit vorzeitig abzulösen. Bei solchen Verträgen können dann sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Daher ist es wichtig, Sondertilgungsrechte zu vereinbaren. Denn diese werden später bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in der Weise berücksichtigt, dass davon ausgegangen wird, der Darlehensnehmer hätte die Sondertilgungsrechte bei Weiterführung des Vertrags während der restlichen Laufzeit immer voll ausgeschöpft – auch wenn der Darlehensnehmer tatsächlich keine liquiden Mittel hat, also gar keine Sondertilgungen vornehmen könnte.

Bei der vorzeitigen Vereinbarung eines neuen Zinssatzes für ein bereits ausgezahltes, noch über die aktuelle Zinsbindungsfrist hinaus laufendes Darlehen, bei dem der neue Zinssatz aber erst nach Ende der aktuellen Zinsbindungsfrist gelten soll, ist umstritten, wie lange der Darlehensnehmer an eine solche Vereinbarung gebunden ist.

§ 489 I Nr. 2 Hs. 2 BGB sieht hierfür eine Zehnjahresfrist vor, deren Beginn aber streitig ist. Nach zutreffender, in der obergerichtlichen Rechtsprechung bestätigter Auffassung ist der Zeitpunkt der Vereinbarung maßgeblich, nicht der Zeitpunkt, ab dem der neue Zinssatz gilt. Solche Kredite werden teilweise als Forward-Darlehen bezeichnet, was aber unzutreffend ist. Um ein Forward-Darlehen handelt es sich nur, wenn ein neues Kapitalnutzungsrecht eingeräumt wird und nicht lediglich die Zinskonditionen für ein bestehendes Kapitalnutzungsrecht neu ausgehandelt werden.

Von großer wirtschaftlicher Bedeutung ist das Recht der Kreditsicherheiten. Um das Kreditausfallrisiko zu minimieren, lassen sich Kreditinstitute, aber auch private Darlehensgeber Sicherheiten einräumen. Zu unterscheiden sind dabei persönliche und dingliche Sicherheiten. Während bei der persönlichen Sicherheit wie z. B. einer Bürgschaft der Sicherheitsgeber (Bürge) mit seinem gesamten Vermögen für den Kredit des Darlehensnehmers haftet, sind dingliche Sicherheiten wie z. B. eine Grundschuld auf die jeweilige Sache (Grundstück) beschränkt. Personalsicherheiten können daher für den Sicherheitsgeber existenzbedrohend sein. Deshalb sollte sich der Sicherheitsgeber unbedingt von einem Rechtsanwalt beraten lassen, bevor er eine solche Verbindlichkeit eingeht. Insbesondere bestehen verschiedene Möglichkeiten, die Haftung zu begrenzen und sich selbst Sicherheiten stellen zu lassen. Aber auch dingliche Sicherheiten wie Grundpfandrechte sollten nur nach eingehender anwaltlicher Beratung bestellt werden. Denn der zu belastende Gegenstand (z. B. Grundstück) macht häufig einen Großteil des Vermögens des Sicherheitsgebers aus. Im Verwertungsfall hat der Sicherheitsgeber zwar einen Rückgriffsanspruch gegen den Kreditnehmer. Dieser ist dann aber regelmäßig zahlungsunfähig. Auch hier muss also Vorsorge für den Fall der Inanspruchnahme der Sicherheit getroffen werden.